重生1979 第百八十九章 新鸿基的作用

    周仲毅的文化水平虽然不高，但他的反应速度并不慢，只是顺着我的指引稍稍的思索了片刻便明白了我话中的含义。不过这位准首富并没有像我想象中的那样面露喜悦，反而是向我表达出了自己对新鸿基这样的地产巨头强势入驻上海的担忧。

    “送你个故事吧！”任由周仲毅在我身边絮叨了一会儿后，我有些不耐烦的说道“老周，我们云洲有座大雁山你知道吧？早些年的时候，我有一个跑江湖的朋友在那里开了个采石场，借着当时石材市场的春风发了笔小财。可他发财没多久，采石场周围的那些农民们就盯上了他，于是隔三差五的就会到他那里去捣乱，有的说他采石场开山爆破时的石头砸到了人，有的说他吓到了牛，甚至还有人说他污染了环境。

    刚开始这些人来得时候，我那个朋友总是给他们写小钱就能打发走，可是后来这些人不但胃口越来越大，而且纠集的人数也越来越多，骚扰的我这个朋友是苦不堪言。后来在他无意间跟我说起了这件事儿，当时我玩笑着帮他出了个主意，让他把采石场周围的地全买下来。当他按我说的做了这些后蓦然发现，虽然他因为那些空地而支出了一笔莫名其妙的成本，但这笔钱比起他被讹诈的那些钱来说却要少得多”。“加拿大有个叫张五常的人管这叫科斯定理！”看着被我地故事绕的有些不明所以得周仲毅，我自以为很幽默的笑道“采石场周围的那些空地最大的价值。不是耕种也不是供人居住，而是闲置。虽然为了让它闲置下来会付出一笔置地费，但相比有人在这块地上活动时采石场需要为此而付出地那笔额外成本相比，这笔支出无疑是低廉的”。

    周仲毅果然很有做首富的天份，在我的提点下只是思考了几秒钟便心领神会道“叶总你地意思是说新鸿基就是那个采石场？可如果是这样的话。那咱们的利润在哪里啊”？

    “事情是可以从正反两面来看的！”我戏虐的拍了拍周仲毅的肩膀，示意他重新坐回到长椅上后解释道“老周，我刚才还没跟你说完我看好的那些地块儿吧？其实除了长宁和徐家汇有成为上只角的潜力之外，大中环概念所涵盖的那些区位同样都有这种投资价值。只是要分出个先后来而已。我个人认为当你在长宁和徐家汇的布局做完之后，首先可以考虑向浦东发展。wap浦东位于大中环以内地楼盘应该可以集中在金桥和三林这两个区域，金桥在未来几年一定可以借着浦东开发以及高新区的规划而形成一个国际化的社区，保守估计其房价可能在未来几年里有一万元左右的成长空间；而三林地区的升值潜力则主要是人为造成的，作为旧城改造的拆迁安置地，这里很有可能在未来几年受到政府部门对其交通、环境等方面的照顾”。

    “于是这个时候你的担心就变成多余了”看着用轻咳来提醒我别跑题地周仲毅，我重新露出坏坏的笑容道“新鸿基做地产有两个特点，一个是他们规定在内地的投资不能超过每年总投资的，另一个就是他们从不会去选择偏离市中心的土地，而总是对隐含巨大升值潜力中bd的高档项目情有独钟。开发策略也是重质不重量，除非是城市最核心位置，否则绝不做大面积楼盘开发。那么在这两个特点的共同作用下，他们的投资行为只有一种表现形式，那就是在不取消自身那个的投资限制之前只在小陆家嘴、淮海路这样地绝版黄金地段作点的开发，而即便是他们以后因为香港的土地储备不足或者是想搭上海房地产热的顺风车，也会为了避免国家宏观调控对住宅市场的影响将商业地产作为投资的重心”。

    “绝版黄金地段？”周仲毅若有所思地随着我地话音嘟囔了一句后，故作忐忑的问道“你地意思是说让我借着新鸿基开发的那些黄金地块儿做外围大面积住宅开发？可是如果这样的话，我们不就是等于把叶总你挤出了这个合作圈吗“美的你！”我小声地在心里嘟囔了一句后。收敛起自己的坏笑慷慨道“老周，你这个朋友我倒是真没交错，难得你在这么大的利益诱惑面前还能想着我！不过你不用担心，难道你忘记了我是靠什么才走上中国地产界青年才俊这个位置上的吗”？“soho？”周仲毅周仲毅随着我的问题应了一句后，顺着我的思路试探道“叶总你的意思是说由你擅长的高档公寓来接手新鸿基投资的那些顶级商业地产的外围地块儿，然后由我用大面积住宅供应来接手你的那些高档公寓的外围”？

    “也对也不对！”我故作高深的向周仲毅晃了晃脑袋，习惯性的捻着手指解释道“老周，其实除了我刚才提到的那几个在大中环概念里极具发展潜力的区位外，还有另外几个地块儿值得关注。。,。就目前的情况来看。杨浦区五角场、张江高科技园区的川杨河南岸地区以及虹口区都因为具备比较成熟的交通捷运设施和生活配套设施而积累了可开发的因素，而且五角场和虹口目前都已经有了一定规模的规划建设。

    另外像宝山大华地区，闸北汶水路以及普陀区，也因为市政规划完善了区域交通网络以及一些开发商在开发楼盘的同时逐步完善了周边生活配套设施，而提高了这些地区的知名度和板块儿成熟度。但仅仅让他们成熟起来是不足以拉升这些地区的楼市价格的，因此就需要你和我联手在这些板块儿地核心位置做一个绝版黄金地段出来。只要我们把这个地段做出来。新鸿基这头因为在其它地区挑食而找不到肉的饿虎就会闻香而来。到时候不但它可以借咱们满足自己那高质量的开发要求，咱们也可以借它那些精品楼盘提升自己的利润空间”。

    听完我勾勒出的关于上海地产地良好愿景后。周仲毅不自觉的露出了贪婪的神色，有些不知所谓的在我耳边奉承道“叶总不愧是咱们内地地产第一人啊。如果一切都照你所预料地发展的话。我想五年之内我真的是可以做到上海首富了，到时候说不定我还可以像你那样买两匹纯血马玩玩儿呢”。

    那你可得先造个马场！”我学着他的样子笑了笑，起身边向外走边说道“老周，为了你的首富梦。你是不是应该把明天的新闻会做的漂亮点儿啊”？

    “叶总你就放心吧！”周仲毅疾步跟上来帮我打开车门后，响亮地拍着胸脯保证道“我老周虽然没什么文化，但这些场面上的事情对我这样跑江湖的人来说也算是家常便饭了，所以叶总你就不要担心明天的酒会了，我保证到时候让你和郭大公子风光无限”！说到这里周仲毅忽然停顿了下，而后一边观察着我地表情一边试探着建议到“叶总，其实我个人倒是更愿意让你明天独领风骚，毕竟你才是四大家族未来的掌门人嘛！所以，我想在今天晚上帮你准备一个小小的节目，希望你能笑纳”。

    “人心不足蛇吞象噢！”我无所谓的向周仲毅耸了耸肩。玩味的调笑他道“老周，一个公司跟一个公司的情况不一样的，所以尽管我可以手把手的教你发财的路子，但是我不能手把手地带着你玩儿啊”！“是、是”见我明白了他的意思，周仲毅毫不客气地掩饰了两句后便直白的开口道“叶总，我也知道自己不能老跟在你后头给你添麻烦，但是你也知道，再好的投资计划如果资金不够或者是在投资过程中出现资金链紧绷的情况时，都有可能流产的。。,。所以你看你能不能在从资本运营方面帮我指点下。我不求能像你在俄罗斯那样用二十亿美元转动上百亿的能源资产，只要够我开发楼盘的就可以”！

    “你应该直接去找银行！”我懒懒的靠在椅背上应付了他一句后，在他地赔笑声中解释道“你别笑，我说的是真的！现在咱们国家正用利率、再贴现率和法定存款准备金率松动银根这件事你不会不知道吧？难道你或者你的那些智囊们就没从中发现点儿什么有价值的东西”？听到我的问题，周仲毅疑惑地向我坦白道“叶总，我们龙凯最近地确是以下头那些子公司的意思做了几笔贷款，虽然利率不高，但这些贷款终归是要还地！如果我用鸿嘉融资的话，好像只能一步一步地走而不能马上把摊子铺开。要是这样的话我恐怕就很难在地产热的时候在上海地产市场占据有利的位置了”！

    “银行就只能做贷款吗？”我没好气地冲周仲毅翻了翻白眼，用手指轻轻的敲击着车窗道“存款利率调低，股市必然受刺激而上扬，股市上扬则可以趁机跟进，跟进之后必然获得巨额收益，获得巨额收益之后你自然有钱去买地,对吗”？“你是说让我用贷款去做庄？”周仲毅有些不以为然的充我笑了笑。隐晦的不满道“叶总。这些事情已经有人在做了，难道你就不舍得告诉我老周几个发财的秘诀吗”？

    “那你也得听我把话说完啊”我无所谓的冲周仲毅摇了摇头。接过他递上来的烟点燃后说道“老周，我记得你好像手底下有二十多个子公司对吗？你有没有想过这些子公司之间除了同业拆借之外，还能不能做点儿什么呢？或者我问的在直白些，你觉得调整再贴现率为什么会比调整银行存贷款利率对经济的刺激要大呢”？

    在我的刺激下，作为老江湖的周仲毅立刻就用自己那灵敏的嗅觉抓到了我话里的意思，连忙思索着求证道“叶总，你的意思是说因为现在再贴现率下调了，所以我还可以向银行贴现对吗？可是单单凭龙凯的那些票据。好像也贴不到多少钱啊”？

    “我以前一直以为你胆子挺大地”我似是而非的调笑了周仲毅一句后，灼灼的看着他的眼睛直白道“老周，你现在能用的融资地方式也不过就是三种，即信贷融资、权益融资和票据融资，而既然前两种你都觉得满足不了自己的资金缺口。那也就只有第三种能让你达到目的了！虽然你手里的那些企业是没有多少商业承兑票据，但只要你增加了它们对承兑票据地持有量不就等于有了融资的机会吗“？

    “不明白？”我故作无奈的向周仲毅吐了个烟圈，在他的大智若愚之下主动解释道“假设你的龙凯手里现在有二十家子公司，那么首先你可以让龙凯把在它的主营业务当中交易金额最大的电解铜或者是其他铂金族金属作为交易对象直接向这些子公司销售。而如果你不想负担多于的运费的话，那就直接让你的财物主任在龙凯和这些公司地帐面上把这些交易做平。

    只要龙凯和它的子公司的帐目做平，这些子公司就可以因为这些交易而向你出具商业承兑汇票，有了这些汇票，你自然就可以去向银行贴现。而且那些事物一直就在你的龙凯和那些子公司之间虚拟的流动着，所以你想要多少承兑汇票，完全凭个人喜好。当然，如果你怕银行在承兑这些汇票的时候真的查这些相关的帐目的话，还可以让那些子公司帮你开些增值税发票，以便于用增值税发票来证明这些贸易地真实性。至于说增值税发票涉及到的税款问题，我想你应该比我还清楚有多少种规避的方法吧”？

    听到我的问题，周仲毅连忙冲我幸福的笑了笑“叶总你不愧是资本运营的高手啊！不过你有没有想过，这类电解铜的贸易真实程度并不难审查，而且所有的交易都在关联公司之间进行这种关联交易的现象是很容易引起银行地警惕的，所以我觉得偶尔做一两笔还可以，要是做的太多的话，恐怕不但不会轻易贴现出数额巨大的现金来，还有可能给自己引来麻烦啊”？！

    “你倒是挺明白的！”看着眼前忽然变地大智若愚地周仲毅。我不禁冷笑道“老周，你说的地确不错！就一般情况而言，在贴现这种看起来最简单直接的融资行为上，银行肯定会对龙凯的真实贸易背景以及那些关联承兑企业的资信做严格审查。但你有没有想过是你融到的这笔钱的所有者是谁，而负责调查你的人又是谁？用别人的肉炖自己的汤这种事，你这个老江湖应该是没少做过吧”？

    被我问的有些尴尬，周仲毅连忙借着给我倒酒的机会掩饰道“叶总，你说的这些我都觉得很有道理，可是这些东西在现在银根松动的时候我可以借着自己的人脉来做。但如果一旦日后出现银根紧缩或者是他们银行内部有个什么升迁调动之类的变动的话，这些东西很有可能就被暴露出来啊”？

    周仲毅的态度让我颇为无语，但为了自己的目的，我只好强忍着不耐烦继续帮他指点道“老周，他们怎么变化是他们的事情，只要你做到自己不乱。那就绝对没问题。如果你不知道如何让自己不乱的话。我可以告诉你怎么做，那就是让龙凯和那些关联子公司完全以一个整体的形式控制在你手里。你的手指不动，它们当中的任何一个就都不能动。如果你不知道怎么做才能得到这样的结果的话，我可以给你几个建议，你首先要做的就是确立自己在你的龙凯系里老大的位置，而后必须将资金、管理和人力资源这三种东西牢牢的攥在你自己手里，形成一种对这些关联企业的独人控制和全权管理。

    如果做到这一步之后如果你觉得不安心的话，可以让你的亲戚朋友都加入到这些关联公司里去，让他们在你的掌控下充当法人代表或者公司主管之。不要求他们有什么能力专长，也不要求他们能做什么，而只要他们能看到些什么并及时向你汇报，你的目的就算是达到了。除此之外如果你还想防微杜渐的话，那就直接派你信得过的心腹去那些关联公司坐镇，并让他们将这些公司的印章帮你集中起来，而后你可以利用这些东西统一调配企业资金、控制公司财务费支出，也可以利用统一制作财务报表的方式把那些关联交易完全的伪装起来。

    只要你做到了这些，那就自然而然的让他们和你成为了一个主体，而且除了他们之外，你还可以用这种方式去建立新的关联企业，反正你们之间可以用这种方式成为一个主体，那么无论你新建或者收购多少企业，也和作一个企业的结果是一样的”