重生之香江大亨时代 第081章 【小迷弟】（求月票！求推荐票！）

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    林荣亨正在翻阅公司的物业资料，心情非常的不错！

    恒大地产又在中环购置了一幢商业大厦——万兴大厦，收租面积为8.5万平方尺，年租金为190万港币（1970年计），这笔物业一共花了恒大地产2200万港币。

    此时，恒大地产计有：

    收租物业：励精大厦（皇后大道）、环球大厦（德辅道）、中联成大厦（皇后大道）、万兴大厦（中环云贤街）、中汇大厦（九龙观塘），共计五幢大厦，当前资产价值1亿港币（成本为8000万港币）；五幢收租物业面积为39.5万平方尺，今年（1970年）的年租金是790万港币，明年的年租金可达1100万港币左右。

    在建的商业项目——星河中心，总投资为8000万港币，当前投资的资金为3000万港币；星河中心为恒大地产的合资项目，占股50%（恒大已经出资1500万港币）；星河中心项目建成之后，写字楼面积为50万平方尺，购物中心为18万平方尺。

    商业地皮——礼泰大厦（旧址），占地面积为4万多平方尺，若是重建可获得40多万平方尺的收租物业，这块地皮一共花了恒大地产2300万港币的资金；考虑到各方面因素，这块地皮预计将被‘腌’起来，也有可能被高价出售，以此来刺激股价或减轻债务。

    住宅楼盘——18个小型住宅楼盘（开工8个，竣工1个），2个中型楼盘（未开工），这些楼盘的地皮预计花了6000万港币，此时同样升水了不少，预计仅土地价值就值个7000多万港币；加上已经投入进去的资金，价值恐怕已经有8000万港币了。

    恒大地产还手握2000万港币的现金。

    加上物业资产，恒大地产总资产已经接近2.4亿港币；

    恒大地产的成本应该是1.9亿港币（贷款1亿、集资0.7亿、自有0.2亿），半年的回报率已经高达25%，远远高于银行的半年利息8%，更何况恒大地产的平均贷款半年利息只有6%。

    回报率虽然高，但也只是体现在物业和地皮升值的价值上面，而公司的净利润恐怕不会太亮眼。

    比方说，恒大现在拥有的收租物业预计在1971年可达1100万的租金，但是这笔款还不够偿还当前贷款的利息1200万港币。

    而关于出售期房，港府规定只能在工程竣工前9个月开始出售，那么按照恒大的地盘进度，在1971年期房销售金额占比不会太高；但若是到了1972年，恒大地产的财务将非常亮眼了。

    所以，恒大地产的住宅楼盘才是盈利的根本所在，商业楼宇只是能体现公司资产高低的一个重要指标。

    最后，林荣亨决定不能满足现状，在1970年剩下的一个半月里，恒大地产至少要通过股市集资、银行贷款，再获得不低于1亿港币的资金。

    根据林荣亨的分析，70年代初期的恒大地产，和前世80年代初期的佳宁集团情况不一样；70年代初期，房价、地价是一直涨到1973年3月的，只是经过股灾才被扼杀；而80年代初期，房价、大家其实在1981年的下年内就已经开始疲软甚至下挫了，中英谈判只是捅破了而已；地产暴跌再加上佳宁集团的海外投资不利，这才导致佳宁集团的翻船。

    通过这些分析，林荣亨心里越来越有数了，那就是疯狂的泵水和贷款，在1973年3月之前，恒大地产起码要通过股市泵水5亿港币的资金，通过银行贷款起码要有5亿港币的资金。

    林荣亨召集恒大地产的主要几位高层，举行了一个会议。

    “将市场部的人派出去，恒大地产需要再购买两幢总和不低于15万平方尺的收租物业，所需资金通过发行新股来筹集！”

    林荣亨的话传到众人耳边，已经不足以让大家惊讶了，恒大地产现在就相当于启动的发动机，断没有停下的道理。

    而在10月、11月上半月，现在股市火热，恒生指数已经攀升到200点上方，正是股市泵水的好时机！

    吴浩说道：“通过股市集资，恒大地产的债务率就会下跌，我们要不要再继续贷款，利用贷款继续购置旧楼及地皮？”

    林荣亨点点头，股市集资的钱相当于恒大地产的自有资金，无需考虑偿还和利息。

    “贷款的事情很简单，现在有很多家银行求着和我们合作！接下来，我们当然要利用贷款，来购买一些住宅旧楼、地皮....给大家定个目标，我们在1971年上半年结束，恒大地产要拥有30个地盘。”

    贷款用于住宅项目的投资，股市泵水用于商业项目的投资，这样结合，就会形成一个良性循环；商业项目可以支撑前期恒大地产的股票，住宅项目可以让恒大地产在1971年到1974年的业绩亮眼。

    ......

    万国宝通。

    林荣亨和万国宝通的合作，一直处于绝对隐秘的状态，整整1000万美元（5000万港币）的贷款，没有任何抵押。

    其目的很简单，那就是让恒大地产给整个传媒界、投资界、商界一个‘资本雄厚’、‘信用卓著’的印象。

    而林荣亨和莫约克的会面，一直是在莫约克的办公室，两人私下并不会进行接触，以免露出马脚。

    林荣亨舒服的靠在莫约克办公室的沙发上，莫约克笑着说道：“这次想贷款多少？”

    林荣亨坐直了身子，说道：“这次是我个人向贵行贷款，当然可以接受股票抵押，不过依旧不能把抵押的股票进行登记。”

    当然不能登记，一旦被登记，那林荣亨就没有什么神秘可言了！

    莫约克想都没有想，就说道：“没有问题，那你想贷款多少？”

    有抵押总归没有抵押好，抵押登记不登记对万国宝通并没损害，因为有合约和律师见证，不怕林荣亨个人不认这笔账。

    至于恒大地产的两笔贷款，那纯粹是信誉贷款了，毕竟恒大有那个实力（莫约克也有把柄在林荣亨手上）

    林荣亨说道：“1000万美元的贷款，我用500万股恒大地产的股票进行抵押。”

    这500万股票抵押出去后，林荣亨已经前前后后抵押了1000万股恒大地产的股票了，廖创兴银行200万股、汇丰银行300万股、花旗银行500万股；而林荣亨和恒大地产能抵押的还有2000万股，不过不要紧，就算股票抵押完了，还能用物业抵押，资金可以无限供应。

    而且还可以利用银行贷款来偿还前面的贷款，并解绑前面抵押的股票。

    这一切只有一个前提，那就是恒大的神话不能破！恒大的股票必须亮眼！

    莫约克点点头，然后问道：“林先生打算做什么投资？”

    林荣亨说道：“我打算再组一家地产公司，这1000万美金的资金全部用于收购物业和地皮！当然了，这家地产公司的作用不仅仅是投资，而是给外界一个印象，那就是我的资金实力雄厚、信誉卓越。这样一来，恒大地产的股票自然就会水涨船高。”

    林荣亨和莫约克没有秘密，他是清楚的知道恒大地产是如何发达的，而林荣亨也需要从万国宝通源源不断的进行贷款。

    好不容易逮住一只羊，那就要死命的薅羊毛！

    前世的陈松青，就是这样，光是从裕民财务公司就借贷了40多亿港币，而佳宁总债务是100多亿港币，可见陈松青薅裕民财务的羊毛有多狠。

    莫约克秒懂林荣亨的计策，不由得伸出大拇指，佩服的说道：“全香港的人都知道你资金雄厚，自然也对恒大地产的信心十足，恒大地产的股票越高，在股市泵水越方便。股市集资、银行贷款共同将恒大地产的实力推高，只要香江的地产一直旺盛下去，那么你们的利润永远超过贷款利息很高......林先生在香江这块小地方，如同‘大材小用’，毕竟香江人对股市可以说是小学生阶段！”

    莫约克此时已经陷入了恒大帝国的梦想中，因为他手中的50万股股票一直没有出售，毕竟他是参与到恒大计划中的，所以信心很足。

    林荣亨跟着莫约克附和几句，将他忽悠成自己的小迷弟，是林荣亨的一个手段！

    “地产会不会一直旺下去，我不知道；但是时机成熟，我们肯定是要多元化投资，以增加抗风险的能力。”

    其实，只要恒大地产不出事，那么莫约克在花旗集团的地位只会越来越高。

    在八十年代以前，港府限制外资银行（非香港注册），外资银行是不允许开办分行的，所以只能通过财务公司、办事处来香港展开业务。

    花旗银行虽然是美资大银行，依然得遵守香江的法律，他们当然希望在香江拥有更多的贷款业务；所以，莫约克若是凭借扶持恒大地产的业绩，以后升职不在话下。

    贷款别说10厘，等到1972年，就是9厘，万国宝通也求着林荣亨贷款；而万国宝通的总部见香江分部和一家市值几十亿港币的地产公司合作，更是不可能找莫约克麻烦，反而更加器重。

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